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Iniciativa do Corregedor Francisco de Almada e Mendonça e de um grupo de accionistas privados, o Real Teatro de São João, foi construído sobre projecto do arquitecto e cenógrafo italiano Vincenzo Mazzoneschi. Inaugurado oficialmente no dia 13 de Maio de 1798, foi o primeiro edifício construído de raiz no Porto, exclusivamente destinado à apresentação de espectáculos.

Inicialmente, a actividade do Real Teatro de São João esteve vinculada ao universo da ópera italiana, detendo o monopólio de representações na cidade até perto do final do século XIX. Destruído por um incêndio em 1908, é lançado o concurso público para a sua reconstrução ainda nesse mesmo ano, do qual sairia vencedor o anteprojecto assinado por José Marques da Silva, considerado “o último arquitecto clássico e o primeiro arquitecto moderno do Porto”. Apesar dos constrangimentos orçamentais, o arquitecto conseguiu conjugar os valores de ostentação com os valores de eficácia, integrando com sucesso os aspectos puramente arquitectónicos e os construtivos.

À época da sua construção, o Teatro de São João representava um compromisso entre a inovação técnica e a continuidade estilística de um gosto tradicional. Em 1932, apenas doze anos após a sua inauguração  (Março de 1920), e acompanhando a decadência da actividade teatral na cidade, passou a chamar-se São João Cine, dedicando a maior parte da sua programação à exibição cinematográfica. O edifício foi esquecido e entrou numa fase de progressiva degradação.

Foi adquirido pelo Estado em Outubro de 1992 e inaugurado cerca de um mês mais tarde, com a designação oficial de Teatro Nacional São João. Restaurado, remodelado e reequipado, segundo projecto do arquitecto João Carreira, entre 1993 e 1995, voltou a ter uma regular actividade artística.